Возможен ли ипотечный пузырь на рынке жилья Казахстана - Urban Awards

Возможен ли ипотечный пузырь на рынке жилья Казахстана - Urban Awards

07 декабря 2020


Квартиры в новостройках все больше завоевывают популярность среди казахстанцев. В том числе это связано с тем, что новое жилье можно купить в ипотеку по различным жилищным программам. Оргкомитет Urban Awards решил выяснить, насколько эффективны данные программы и не приведут ли они к ипотечному «пузырю».

Согласно данных от экспертов Центра исследований прикладной экономики (Applied economics research centre - AERC), которыми они поделились с forbes.kz:  в условиях пандемии, когда падают почти все отрасли, строительство в Казахстане, напротив, переживает бум -  темп роста превышает 10%, а строительство жилья за 9 месяцев 2020 выросло на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, хотя стоит отметить, что жилье составляет не больше 10% от всего объема строительства.

План ввода жилья на 2020 показал рекордные 14 млн кв. м. Рост связан, прежде всего, с выделением значительных средств в развитие отрасли, в том числе на жилищное строительство, в рамках программы борьбы с безработицей в условиях обострения коронакризиса.

Чтобы нивелировать негативное влияние пандемии на рынок недвижимости, государство также расширило действующие программы ипотечного кредитования, запустив программы «5-10-20», затем «2-10-20» и теперь «Лестницу жилья». Это плодотворно повлияло на рынок недвижимости в части роста спроса и количества сделок, считают эксперты.

На сегодняшний день, как мы уже отметили, в Казахстане реализуется ряд программ по обеспечению населения жильем, которые в принципе схожи, но имеют различия в ставках, первоначальном взносе, максимальной сумме займа, дюрации, отборе участников и т.д.

Продуктов достаточно, но выделим три основных: «Баспана хит», «7-20-25» и программы АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» (ЖССБК).

ЖССБК финансирует свои продукты за счет депозитов населения и фондирования государством (программа «Нурлы жер» и др.) и квазигосударственным сектором. «Баспана хит» и «7-20-25» реализуются банками второго уровня путем дешевого фондирования Национальным банком РК через дочернюю организацию АО «Казахстанский фонд устойчивости», тем самым устранив возможность для банков реализовывать собственные ипотечные программы.

В последнее время вследствие значительных фискальных стимулов и мягкой монетарной политики в ряде стран мира (США, Китай, Россия) появился риск возникновения пузырей на рынке жилой недвижимости. В том числе и у нас в стране: государственная политика льготного кредитования Казахстана создала опасный прецедент для всех рынков, поскольку в рамках данной политики государство заменило собой частное ипотечное кредитование. Уже сейчас наблюдаются некоторые признаки пузыря: спрос на жилье растет, и, соответственно, растут цены на него – в октябре 2020 по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года цены на продажу нового жилья выросли на 6,2%, перепродажи – на 8,1%.

Казалось бы, пандемия должна негативно влиять на спрос на жилье в силу снижения доходов населения, вследствие ограничений по осуществлению трудовой деятельности. Однако, наблюдается постоянный рост выданной ипотеки, который за 10 месяцев 2020 по сравнению с соответствующим периодом составил 5%, а объем ипотечных кредитов на балансе банков вырос на 28%.

Каждый казахстанский ипотечный продукт нацелен на свой сегмент и применяется в зависимости от уровня дохода потребителя и размера ипотеки: «7-20-25» со ставкой 7% и максимальной суммой займа до 25 млн тенге, далее «Баспана хит» с условием «базовая ставка +1,75%» и максимальной суммой до 35 млн тенге, продукты ЖССБК со ставками от минимальных 3,5% и 5% по программе «Нурлы жер». Данные продукты нацелены на сегмент доступного жилья или «эконом класса», так как программы регламентируют максимальный порог цен.

Причем ставки по указанным продуктам слабо связаны с текущей стоимостью денег в стране, что не позволяет учесть риски в процентной ставке самими банками, за исключением «Баспана хит» с плавающей ставкой. В итоге риски ипотечного рынка в рамках этих программ перекладываются на государство.

В связи с чем, эксперты предполагают, что дальнейшее активное участие государства на рынке ипотеки может способствовать сжатию активов банковской системы, а сохранение программ - приведет к значительному дисбалансу на рынке в части определения цены. Все это может способствовать надуванию пузыря на рынке жилой недвижимости. Что, естественно, может сказаться и на самом девелоперском продукте в будущем: как закончится действие программ, ипотечный пузырь может схлопнуться, резко упадет спрос и количество сделок.

В таком случае, застройщикам необходимо будет искать дополнительные источники привлечения внимания покупателей, помимо участия в государственных программах ипотечного кредитования. Одним из таких инструментов может стать – участие в премии Urban Awards

Победа в премии обеспечивает лауреату имидж лидера, репутацию надежной компании с высоким качеством услуг, способствует привлечению новых партнеров и покупателей, ведет к росту прибыли и открывает новые деловые возможности. 

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ

НАВЕРХ