2021 год: прогноз цен и спроса на недвижимость в Казахстане - Urban Awards

2021 год: прогноз цен и спроса на недвижимость в Казахстане - Urban Awards

27 ноября 2020


На недавнем внеочередном XX Съезде партии Nur Otan, который прошел под председательством Первого Президента – Елбасы Нурсултана Назарбаева, нынешний Президент Республики Казахстан Касым-Жомарт Токаев заявил, что мир вступает в эпоху глобальных перемен, система международных отношений всё больше погружается в состояние неопределенности и даже хаоса.

Более того, глубочайшая за последнее столетие рецессия отбросила мировую экономику на десятилетие назад, а для восстановления прежних темпов роста и сбалансированного развития потребуются колоссальные усилия и время.

В связи с чем, одним из главных приоритетов является устойчивое развитие экономики и регионов, а также повышение благосостояния населения.

По словам Касым-Жомарта Токаева, в общей сложности в ближайшие 5 лет будет построено более 100 миллионов квадратных метров жилья, для порядка миллиона семей.

В том числе около 300 тысяч квартир – в качестве доступного социального жилья.

Однако, само население также интересует вопрос, что будет с ценами на жилье в условиях коронакризиса, так как уже видна положительная динамика роста стоимости. А застройщиков – что будет с покупательским спросом. В связи с чем, оргкомитет Urban Awards решили узнать, какие прогнозы строят эксперты в сфере недвижимости на будущий год.

Так, по мнению президента Федерации недвижимости Казахстана Ермека Мусрепова, в следующем году вырастут цены на первичное жилье в классах элит, бизнес и комфорт. Стоимость жилья категории эконом останется прежней как минимум в первом полугодии 2021 года.

«Первичная недвижимость первых трех категорий уже сейчас показывает небольшое повышение, так как наиболее зависима от импортной составляющей. Что касается эконом класса, цена будет на стабильном уровне в первой половине 2021 года», – пояснил Мусрепов.

Он также добавил, что повышение стоимости ожидается в рамках коридора инфляции.

Что касается покупательской активности, глава федерации обратил внимание на то, что в основном сделки проходят в купле-продаже недвижимости IV категории. Активность в приобретении жилья других категорий находятся в стагнации: «В следующем году продолжится активность по первичному жилью эконом класса, которая входит в рамки субсидирования ипотечных продуктов. Стоит отметить, что девять сделок из 10 проходят при помощи ипотеки».

С его слов, это связано в-первую очередь с тем, что есть предложения, но нет покупателя с запасом денег. Что же касается предпочтений, основными параметрами для приобретения будут однокомнатные квартиры до 40 кв. м, двухкомнатные – до 55 кв. м, трехкомнатные – в районе 65-70 кв. м.

Причиной снижения спроса в первом полугодии текущего года, по мнению президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Ларисы Степаненко, является падение платежеспособности населения в связи с пандемией коронавируса. Она также добавила, что не все казахстанцы попадают под действие программ господдержки и могут воспользоваться доступной для их финансов ипотекой. По этой причине возможности казахстанцев в приобретении недвижимости уменьшились.

Кроме того, в результате локдауна покупатели стали дольше выбирать объекты и принимать по ним решение. При этом количество предложений в разы превышало спрос.

«COVID-19 оказался непредсказуем и сильнее наших ожиданий. Многие сделки тогда остановились на стадии задатка и устной договоренности. Нечто подобное уже бывало, казахстанцы пережили две девальвации, и я помню, как покупатели отказывались от задатка в тысячу долларов, потому что считали, что доллар вырастет еще больше и они выиграют в цене. К нашему счастью, сейчас такого не произошло, и все сделки с задатками, осуществленные в начале карантина, были успешно завершены», – пояснила Степаненко.

Степаненко обратила внимание на то, что во II квартале количество сделок купли-продажи снизилось почти на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Стоимость квадратного метра при этом выросла, так как большая часть строительных материалов завозится в Казахстан из-за рубежа и закупается в иностранной валюте, которая имеет тенденцию роста.

Однако, к концу III квартала текущего года, ситуация немного улучшилась. Количество сделок выросло на 5-7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Связано это, по мнению эксперта с тем, что после локдауна народ активизировался.

Повышение спроса на жилье в будущем, видит в развитии государственных жилищных программ директор департамента аналитики «Оценка собственности» Анна Шацкая:

«Основным драйвером останутся жилищные программы со сниженными ставками и первоначальным взносом. Каждая из них нацелена на определённые слои населения, и в совокупности это увеличит спрос на рынке, который показывает ежегодную положительную динамику (в среднем 21.6 % за последние три года)», - пояснила эксперт.

Так же, по ее прогнозам, в 2021 году спрос на рынке жилья увеличится уже на 16–25 %.

Даурен Айткенов, аналитик BI Group:

«Относительно спроса со стороны покупателей можно сказать следующее: начиная с мая рынок стал приходить в себя. На сегодня активность клиентов не только восстановилось, но и выросла. Ожидается, что в 2021 году она будет выше, чем в текущем. Стартует программа использования пенсионных накоплений, расширяются ипотечные продукты. Люди получат больше возможностей для улучшения жилищных условий».

Статистика показывает, что в сентябре спрос вырос на 15 %, составив 35 тыс. операций. При сохранении этого темпа в 2021 году может быть совершено более 360 тыс. сделок.

Что касается предпочтений, то покупатели новостроек в основном выбирают жильё комфорт-класса средней площадью 70 кв. м. Это можно объяснить оптимальным соотношением между ценой и качеством. Самым высоким спросом в Нур-Султане пользуются 1-2-комнатные квартиры площадью 40–60 кв. м. Их реализация составляет около 60 % от всех продаж. Основная доля кредитования приходится именно на этот сегмент, так как он соответствует требованиям программ.

По мнению эксперта, ипотечные программы стали отличным финансовым инструментом, но проблема в том, что мало жилья, подходящего под условия программ со сниженными ставками. Они рассчитаны на готовую недвижимость, тогда как большинство квартир продаются ещё на этапе строительства. К моменту ввода объектов квартир почти не остаётся.

Можно выделить следующие проблемы ипотечных продуктов:

1) нехватка предложений, отвечающих условиям программ;

2) разница в цене готовых объектов и строящегося жилья в среднем на 20 %;

3)ограниченный выбор недвижимости (90 % квартир выкупается на стадии строительства).

Из всего портфеля ипотечного кредитования только 10 % занимают сделки на первичном рынке, тогда как, например, в соседней России эта цифра составляет 60 %.

«Какой выход из этого видим мы? Необходимо добавить «7-20-25» для проектов с лицензией Фонда гарантирования жилищного строительства. Сейчас на стадии внедрения под программы фонда подходит только ипотека «Баспана Хит» со ставкой 10.75 %. Но для населения ставка 7 % годовых привлекательнее», - подметил Даурен Айткенов.

Продажи квартир бизнес- и премиум-класса останутся стабильными. В этом сегменте покупательская способность клиентов высока.

При этом, практически все эксперты сходятся во мнении, что рост спроса на жилье, повлияет и на стоимость квадратного метра жилья – цены будут расти.

Так, по мнению директора по развитию международного холдинга Dana Holdings Вячеслава Лазарева, это обусловлено увеличением себестоимости строительных работ, связанных с обесцениванием нацвалюты.

«Прогнозируем дальнейшее увеличение стоимости жилья на 5–7 % за год, особенно в городах республиканского значения. Главный фактор — рост затрат застройщика, а также предполагаемый отложенный спрос после пандемии», -  пояснил эксперт.

Чуть выше процент роста цен на новое жилье, прогнозирует Даурен Айткенов:

«Влияет на цены и высокий спрос, а его подогревает появление новых ипотечных программ и предстоящая возможность использования пенсионных накоплений. Предполагаем, что увеличение стоимости квадратного метра в Нур-Султане и Алматы будет в пределах 7–10 %».

По мнению Анны Щацкой, развитие государственных жилищных программ будет стимулировать спрос, и соответственно и рост стоимости бюджетного жилья, примерно на 1,5-2% в квартал с начала следующего года. В то время как сохраниться тренд на снижение в сегменте дорогого жилья.

Однозначно, рост спроса ведёт к увеличению стоимости. Но появление новых предложений, то есть высокая конкуренция, заставит застройщиков сдерживать цены. Что на этот счет думают сами застройщики, мы с вами поделимся в ближайшее время.

НАВЕРХ